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【转载】3月1日,我国将开始施行《物权法》---关系你的房和车!  

2016-03-01 18:25:31|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月1日,我国将开始施行《物权法》

美丽的分隔线三(原) - SONG.TO - 松风竹韵

3月1日,我国将开始施行《物权法》---关系你的房和车! - 开心 - 开心博客

    3月1日,我国将开始施行《物权法》的新司法解释!新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关:房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……小编引用了权威的解读,让你最快时间跟上形势:

二手车转让,没登记,受让方“腰杆更直”!

3月1日,我国将开始施行《物权法》---关系你的房和车! - 开心 - 开心博客


  据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆,机动车交易也日益频繁,告到法院的纠纷也五花八门。

  比如,张三已经把机动车交付给了买受人李四,但双方没有去办理过户登记,而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说,用这辆车来抵偿张三的债务呢?这时候,王五和李四,谁对这辆机动车拥有“优先所有权”?

  根据新《司法解释》第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权……

  一句话概括就是:李四的权利优先于王五的权利,即使车的所有权还没改登记,法律优先保护买方的权利!

 

无论咋登记的,离婚判决房产归谁,就归谁!

3月1日,我国将开始施行《物权法》---关系你的房和车! - 开心 - 开心博客

     当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这房到底归谁?

 最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说:“新《司法解释》规定,在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

想改房产证名字,该先打哪种官司?

比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋,但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙,李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候,李四应该提起民事诉讼,还是行政诉讼?
    最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析,物权法实施后,不少法官和法院认为,李四应先提起行政诉讼撤销该登记,才能确认其共有权。但这种看法、做法,未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累,形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属,并因此而循环无解的尴尬局面。”

新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应,具体而言,不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上,依据真实权利状态确定权利人,而非依据登记确定权利归属。

也就是说,李四提起民事诉讼,法院应当受理!如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据,法院应据此认定李四为共有权人。

只要预告登记了,开发商想“一房两卖”是无效的!

 在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。

 新《司法解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,开发商想转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其“不发生物权效力”。

 也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!

 从“李鬼”那买了东西,“李逵”来找我怎么办?

    新《司法解释》的规定还有一个重要方面:“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见,遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

    什么叫“善意取得”?

 比如张三长年住着父亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱,张三父亲听说了,愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度,李四拥有房子,张三父亲应向自己的儿子索赔。

 具体到每一个案件,双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出:“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此,新《司法解释》用6个条文,形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”

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    到底什么算适用“善意取得”?

  新《司法解释》规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人(在上面的案例中就是张三父亲)主张受让人(在案例中就是李四)不构成善意的,应当承担举证责任。程新文说:“此举明确了‘善意’认定的基本标准,以及由谁承担举证责任。”

  新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的,应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”,也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

  关系到每个人的切身问题,《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台,使《物权法》在司法实践中操作性更强。朋友们,可收藏好了,遇到问题时记得擦亮眼睛,守护好你的合法权益!

  来自综合:央视新闻、法制日报、中新网


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